Loi énergie : ce qui change pour les propriétaires

La loi transition énergétique du 18 août 2015 impose des contraintes mais facilite la rénovation énergétique des logements. Un élément qui compte dans l’évaluation d’un bien.

ce qui change

La dégradation des copropriétés et les travaux d’économies d’énergie dans les logements des Français sont une préoccupation des pouvoirs publics. Des dispositifs visent à faciliter l’action des copropriétaires et à mieux identifier les actions de rénovation énergétique à entreprendre pour « verdir » son logement. Ce qu’il faut savoir.

Quel retour sur investissement ?

Les copropriétaires sont peu motivés par les travaux d’économies d’énergie. En cause : le manque de garanties sur les résultats en termes d’économies effectives, un retour sur investissement trop lointain et des coûts jugés dissuasifs. Selon une étude du ministère du Logement, pour améliorer la performance énergétique des logements, il faudrait y consacrer de l’ordre de 6.967 euros par logement. En retour, les économies réalisées seraient de 690 euros par an. Il faudra donc dix ans en moyenne pour rentabiliser les travaux recommandés. Quand ils engagent des travaux, les copropriétaires financent souvent sur fonds propres et font rarement appel à l’emprunt.

Les aides au logement vert

Les aides à la rénovation énergétique des logements existent depuis plusieurs années. Complexes, elles se sont améliorées. Mais elles restent méconnues. Les conditions de l’éco-prêt à taux zéro (PTZ) ont notamment été assouplies et les copropriétés peuvent profiter depuis le 1er janvier 2015 d’un éco-prêt copropriété pour une seule action de rénovation énergétique. Mais jusqu’à ce que le Crédit Foncier ouvre le bal en juillet, aucune banque n’avait communiqué sur la distribution de ce prêt.

En outre, dans la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte du 18 août dernier, plusieurs mesures, dont certaines d’application immédiate, y sont dédiées. La loi a ainsi reconduit le crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite), d’un an, jusqu’au 31 décembre 2016. Il s’élève à 30 % du montant des travaux dans la limite de 8.000 euros pour une personne seule et 16.000 euros pour un couple.

La loi prévoit aussi la mise en place à partir de 2017 d’un carnet numérique obligatoire de suivi et d’entretien des logements privés et le lancement d’un appel à projets pour les copropriétés à énergie positive. Lors de rénovations lourdes (ravalement de façade, réfection de toiture…), l’amélioration de la performance énergétique de tous les bâtiments devient obligatoire. Enfin, dans les copropriétés, les travaux de rénovation énergétique sont désormais votés à la majorité simple.

En revanche, l’une des dispositions phares du texte, qui obligeait les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement avant de le vendre, a été invalidée par le Conseil constitutionnel.

Les sages reprochent au législateur de ne pas avoir suffisamment défini les conditions et les modalités de l’atteinte que la disposition portait au droit de propriété. Par ailleurs, la ministre de l’Energie, Ségolène Royal, a annoncé à l’occasion de l’entrée en vigueur de la loi que plusieurs milliers de radiateurs électriques performants et des ampoules LED, en remplacement de vieux matériels, seraient offerts dans plus de deux cents territoires qui s’engagent dans un processus d’économie d’énergie.

La valeur énergétique, nouveau critère

La mise en place obligatoire depuis 2006 d’une étiquette énergétique – le diagnostic de performance énergétique ou DPE – sur les logements à vendre comme à louer, même si sa fiabilité est régulièrement remise en question, a fini par influencer le marché. Cette tendance a été mise en évidence par une étude de l’association Dinamic. Elle conclut que le prix du bien croît en moyenne de 5 % quand le DPE monte d’un palier. Le constat est atténué en Ile-de-France. Plus le marché est tendu, moins le DPE pèse sur les prix, détaillent ses auteurs. « Depuis deux-trois ans, corrobore Yann Jehanno, directeur exécutif de Laforêt, le DPE est pris en compte lors d’une transaction. Il commence à devenir un indicateur de poids au même titre, par exemple, que l’absence d’ascenseur ou une mauvaise exposition. » De ce point de vue, précise-t-il, « les extrêmes, en termes d’étiquette énergétique, pèsent le plus. Les appartements classés A ou B peuvent obtenir un bonus, de 5 % à 10 % de valeur supplémentaire, par rapport à la médiane du marché située à D. Cette surcote joue encore plus pour les maisons  ».

La concurrence entre l’habitat ancien et neuf s’avive. «  La consommation d’énergie entre un logement neuf et ancien peut varier du simple au double, souligne Diego Harari, directeur du développement durable de Vinci Immobilier. Les nouvelles constructions, qui respectent la réglementation thermique en vigueur, la RT 2012, sont particulièrement sobres en énergieMais, nuance-t-il, derrière une consommation conventionnelle annuelle de 50 kWh/m2, imposée par la RT 2012, et qui correspond à un périmètre d’usages limité et à l’utilisation d’une famille standard qui se chauffe à 19 degrés, les consommations réelles sont très variables selon le logement, la région et le mode de vie. »

Anne-Sophie Vion, Les Echos

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